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Céder les revenus d'un bien à ses enfants par le biais d'une donation

Marc est propriétaire d’un élégant cottage à la montagne qu’il met en location à des vacanciers. Il perçoit des revenus locatifs confortables tous les ans. Marc souhaite faire une donation du cottage à ses filles Louane et Bérénice. Marc peut aussi opter pour la donation temporaire de l’usufruit afin de faire profiter des revenus locatifs à ces dernières.

Donation : comment ça fonctionne ?

Si Marc fait don du cottage, c’est la pleine propriété de celui-ci que recevront ses filles. Ces dernières peuvent alors s’en servir à leur guise et ce, dès que la donation est faite, celle-ci étant immédiate et irrévocable. C’est-à-dire que Louane et Bérénice n’ont pas à attendre le décès de leur père Marc pour inclure le cottage dans leur patrimoine.

À partir de ce moment-là, elles sont autorisées à occuper le cottage à titre de résidence principale, ou de résidence secondaire. Elles ont aussi la possibilité de le faire louer et d’en récolter les loyers.

Le partage du cottage doit se faire à parts égales ; celui-ci est pourtant un bien indivisible. La meilleure manière de faire profiter ses filles du bien est de créer une société civile immobilière familiale qui va gérer l’actif et reverser les revenus à parts égales aux bénéficiaires qui deviennent dans ce cas les associées de la SCI familiale.

En ce qui concerne les droits de donation à payer, ceux-ci seront acquittés par Louane et Bérénice. Leur père Marc peut cependant régler cette taxation à leur place, en particulier si leur situation financière est plus ou moins précaire. Notons que ces droits seront touchés par l’abattement de 100 000 euros qui seront déduits de la valeur de l’actif.

Donation temporaire de l’usufruit

Marc peut aussi transmettre le cottage à ses filles de son vivant d’une autre manière. Ce, en optant pour le démembrement de propriété et en faisant une donation temporaire de l’usufruit à ces dernières. Elles pourront momentanément jouir des revenus locatifs du cottage.

Petit rappel sur le démembrement de propriété : c’est Marc qui détient normalement l’usufruit, la nue-propriété étant transmise à ses filles. Ces dernières ne sont pas encore tout à fait propriétaires du cottage et ce, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire jusqu’au décès de leur père Marc. Cet usufruit intègrera seulement à ce moment-là leur patrimoine.

Cependant, comme nous venons de le mentionner plus haut, il est tout à fait possible que les revenus soient versés à Louane et Bérénice pendant une durée déterminée par le biais de la donation temporaire de l’usufruit. À l’issue de cette période, l’usufruit retourne à Marc comme initialement prévu.

Les revenus issus de la mise en location du cottage sont des BIC

Le cottage de Marc étant entièrement meublé et équipé, les revenus locatifs sont des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Celui qui détient l’usufruit ou la pleine propriété à l’issue de la donation se doit de s’acquitter du paiement de ces BIC, tout en profitant cependant d’une carotte fiscale extrêmement attractive, en fonction du régime définissant l’exploitation. Si un démembrement de propriété a eu lieu, les nus-propriétaires sont exonérés du paiement de ces BIC. C’est également l’usufruitier ou le plein propriétaire donataire qui détient le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel.

Enfin, soulignons que dans le cas d’un démembrement de propriété, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont autorisés à revendre le bien sans qu’il y ait accord de part et d’autre. Par ailleurs, dans notre exemple, l’entretien du cottage revient à Marc, tandis que les importants travaux de rénovation seront pris en charge par Louane et Bérénice.

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